치매로 의사능력이 없는 상태에서 작성한 위임장 등은 무효이고, 그에 기한 부동산의 매매계약도 무권대리행위로서 무효라는 법원 판결이 나왔다.
서울중앙지방법원에 따르면 2007년 9월 치매 진단을 받은 이래 치매 관련 통원치료를 받아오던 A씨(당시 69세)는 2012년 2월 퇴행성 관절염으로 정형외과 병원에 입원했고, 결혼해 분가해 살던 아들은 주기적으로 병문안을 왔다.
그런데 A씨는 2012년 3월 갑자기 병원에서 퇴원했고, 그때부터 아들과 연락이 두절됐다.
이에 아들은 경찰에 어머니에 대한 실종신고를 했다. 실종사건을 조사한 경찰관은 A씨의 소재를 파악해 아들에게 인천에 있는 A씨의 막내 남동생의 집에 있다고 알려줬다.
아들은 어머니가 있다는 외삼촌 집에 연락했으나, 그곳에 있는 다른 가족들에 의해 어머니와의 통화를 제지당했다.
A씨는 정형외과 병원 퇴원 직전까지 자주 문병을 왔던 아들과 전화 연락조차 하지 못할 정도로 건강상태가 악화됐다.
당시 20억원대 건물을 갖고 있던 A씨는 상가 세입자들로부터 월 655만원의 임대료를 수령하고 있었다.
그러데 A씨는 남동생의 집에 머무를 당시인 2012년 5월 남동생은 누나 A씨로부터 위임약정서를 작성하고 공증인가 법무법인에서 인증을 받아뒀다.
위임약정서 내용을 보면 A씨가 소유하는 일체의 재산에 대해 남동생을 수임인으로 정해 전반적인 관리 및 처분에 관한 일체의 행위를 A씨가 사망할 때까지 위임한다는 것이다.
또한 A씨는 예금계좌의 관리 및 해지 등에 관한 권한을 남동생에게 위임하고, 매월 발생하는 수익 중 200만원을 남동생에게, 200만원은 여동생에게 지급한다고 책정했다. 재산관리비 명목이다.
뿐만 아니라, A씨의 동생들은 “A씨의 자녀는 친자가 아니므로, 전혀 재산을 상속하지 않는다. 건물과 토지 그리고 예금을 남동생과 여동생에게 각 2분의 1씩 유증한다. 유언의 집행자로 남동생을 지정하다’는 내용의 유언공정증서를 작성했다.
A씨는 아들이 어릴 때 입양해 친생자로 등록해 키웠고, 아들이 결혼해 분가할 때까지 함께 살았다.
A씨가 이런 사실을 안 것은 1년여 뒤였다. 이에 A씨는 2013년 6월 어머니를 정신질환으로 판단력을 잃은 ‘금치산자’로 선고해 달라고 인천지법에 청구했다. 금치산자가 되면 법원이 어머니에게 붙인 후견인이 어머니의 법률행위를 취소할 수 있었다.
인천지법은 그해 9월 “변호사 B를 A씨의 임시후견인으로 선임하고, A씨는 임시후견인의 동의 없이 재산 처분행위를 할 수 없다”는 내용의 사전처분결정을 했고, 이를 외삼촌에게 통보했다.
그런데 외삼촌은 통보를 받은 당일 A씨를 대리해 자신의 친구 형에게 A씨 소유의 토지와 건물을 급매하고 소유권 이전등기까지 마쳤다.
매매대금은 12억원에 불과했고, 계약금도 없이 A씨의 건물보다 훨씬 더 싼 점포와 맞바꾼 것이었다. 이를 알게 된 후견인 변호사는 A씨의 재산을 원상 복구하라며 소송을 냈다.
A씨는 “위임장 작성 당시 의사무능력 상태에 있었으므로, 남동생에게 토지와 건물 처분 등에 관한 권한을 위임한 행위는 무효”라며 “따라서 남동생은 나를 대리해 토지와 건물을 매도할 권한이 없으므로, 매매계약은 무권대리행위로서 무효”라고 주장했다.
A씨는 “건물 토지의 시가는 20억원에 달함에도 12억원 상당의 점포와 교환이라는 현저히 불공정한 대가로 매도됐고, 이는 남동생의 경솔함, 무경험과 나의 궁박에 따른 것”이라며 “따라서 이 매매계약은 불공정한 법률행위로서 무효”라고 주장했다.
반면 남동생은 “위임장 작성 시점에 가까운 2012년 3월 누나의 치매 증상 정도 수치가 정상과 경도 치매증상의 경계에 있었던 점, 누나는 위임약정서에 직접 자신의 서명을 하고 공증을 받은 점 등에 비추어, 누나는 의사능력이 있는 상태에서 나에게 위임약정서 등을 작성해줌으로써 토지와 건물의 매도에 관한 대리권을 적법하게 수여했다”고 맞섰다.
또 “토지와 건물에 대한 감정가는 약 12억원이고, 이 사건 점포는 15억 8000만원의 가치가 있으므로 매매계약이 현저하게 공정을 잃은 법률행위라고 볼 수 없어 유효하다”고 주장했다.
한편, A씨를 20년 넘게 알고 지내며 2007년부터 2012년까지 이 사건 건물을 관리한 J씨는 법정에서 “A씨의 남동생이 2012년 10월 토지와 건물을 매도하려고 교섭할 당시 입회했는데, 당시 부동산중개인과 법무사 사무장이 A씨가 정상적인 상태가 아니어서 부동산 매매계약이 무효가 될 수 있다는 충고를 해 매매계약이 무산됐다”고 증언했다.
서울중앙지법 제26민사부(재판장 윤강열 부장판사)는 지난 10월 23일 “이 사건 매매계약은 무권대리행위로 원고에 대해 무효”라며 원고 승소 판결했다. (2014가합36653)
A씨가 약정서와 유언장을 쓸 당시 치매 증상이 진행돼 법률적 의미와 효과를 이해하지 못했으므로 무효이며, 따라서 건물 매매는 취소하고 새로 한 소유권등기도 말소하라고 판결했다.
재판부는 “위임약정서 작성 당시 원고는 10명의 임차인에게 건물을 임대해주고 월 655만원의 임대료를 수령하고 있었고, 상당한 정도의 예금자산을 가지고 있었으며, 치매증상과 고혈압 이외에는 다른 건강상의 이상 징후도 없었으므로, 원고는 자신의 예금자산과 건물에 대한 임대수입이 유지돼야 장기간 안정적으로 치매 등의 치료를 받을 수 있을 것”이라며 “따라서 원고로서는 토지와 건물을 매각해 소비하기 쉬운 현금으로 바꾸어서는 안 되고, 당시 원고를 위해 토지와 건물을 ‘관리’하고 있는 사람이 있었다”고 말했다.
재판부는 “그럼에도 원고는 부동산을 매각해 현금화하고, 예금 전부를 인출할 권한을 남동에게 위임하고, 재산관리비 등의 명목으로 매월 400만원을 동생들에게 지급하기로 약정했으며, 재산처분으로 수익이 발생하는 경우 인센티브 명목의 금원을 동생에게 별도 지급하기로 약정했다”며 “더구나 위임약정서 등을 남동생에게 작성해주는 경우 원고의 이익에 반하는 재산처분행위를 저지하기도 어렵다. 이러한 내용의 위임약정서, 위임장은 동생들에게 일방적으로 유리하고, 원고에게는 별다른 이득이 없는 것”이라고 지적했다.
또한 유언공증에 대해 재판부는 “원고는 만68세로서 치매증상 등 이외에는 별다른 건강상의 이상 징후가 없었음에도, 정형외과 병원에서 퇴원한 직후 양자 아들과의 연락이 차단된 상태에서 유언공정증서를 작성했다”며 “유언공정증서의 내용도 제1순위 상속인이 될 가능성이 높은 양자 아들의 권리를 완전히 배제하고, 후순위인 남동생과 여동생에게만 1/2씩 유증하는 것이어서, 동생들에게 일방적으로 유리한 것”이라고 봤다.
이어 “원고가 정형외과 병원 퇴원 무렵 갑자기 자신의 사망 이후를 대비해 유증을 하고, 나아가 아들 등 주변 인물들을 완전히 배제하고, 동생들에게만 자산을 물려주기로 결심할 특별한 사정도 엿보이지 않는다”고 말했다.
재판부는 “위와 같은 원고의 정신상태, 위임약정서 및 위임장 작성 경위와 내용, 그 무렵 작성된 유언공정증서의 내용 등에 비추어, 만일 원고가 위임약정서 및 위임장의 법률적 의미와 효과를 이해하고 있었다면, 이를 작성했을 리가 없다”고 판단했다.
그러면서 “비록 원고가 위임약정서, 위임장에 한자로 서명하고, 유언공정증서에 한글로 서명하기는 했으나, 앞서 본 정신상태에 있는 원고가 위임약정서와 위임장의 법률적인 의미나 효과를 전혀 이해하지 못하는 상태에서 서명한 것으로 인정된다”고 봤다.
재판부는 “2013년 10월 신체감정을 받을 당시 원고는 알츠하이머 치매증상을 보였고, 이에 기초해 2014년 1월 성년후견절차가 개시됐다. 원고는 신체감정 당시 보다 한 달 정도 전인 소유권이전등기 당시 등기의무자 확인서면의 내용과 이에 따른 법률효과를 인식하지 못했을 것으로 인정된다”고 말했다.
이어 “남동생은 금치산선고 심판청구 사건에서 변호사 B를 임시후견인으로 선임하고 임시후견인의 동의 없이 재산 처분행위를 할 수 없다는 사전처분 결정을 송달받자, 당일 이 사건 매매계약을 체결하고, 즉시 소유권이전등기를 마쳐줬다”며 “만일 원고가 매매계약 내용과 소유권이전등기의 법률적 의미와 효과를 이해하고 있었다면, 등기의무자 확인서면에 무인했을 리가 없다”고 덧붙였다.
재판부는 “이와 같이 법률적 의미나 효과를 이해하지 못하는 의사무능력 상태에서 작성된 위임약정서와 위임장에 따른 법률행위는 무효이므로, 남동생에게는 토지와 건물을 매도할 대리권이 없다”며 “따라서 이 매매계약은 무권대리행위이고 이에 대한 원고의 추인도 없으므로 원고에 대해 효력이 없다”고 판시했다.
이에 “이 사건 소유권이전등기 역시 원인무효의 등기이므로, 건물을 매입한 사람은 토지와 건물의 소유자인 원고에게 소유권이전등기의 말소등기절차를 이행할 의무가 있다”고 밝혔다.
서울중앙지방법원에 따르면 2007년 9월 치매 진단을 받은 이래 치매 관련 통원치료를 받아오던 A씨(당시 69세)는 2012년 2월 퇴행성 관절염으로 정형외과 병원에 입원했고, 결혼해 분가해 살던 아들은 주기적으로 병문안을 왔다.
그런데 A씨는 2012년 3월 갑자기 병원에서 퇴원했고, 그때부터 아들과 연락이 두절됐다.
이에 아들은 경찰에 어머니에 대한 실종신고를 했다. 실종사건을 조사한 경찰관은 A씨의 소재를 파악해 아들에게 인천에 있는 A씨의 막내 남동생의 집에 있다고 알려줬다.
아들은 어머니가 있다는 외삼촌 집에 연락했으나, 그곳에 있는 다른 가족들에 의해 어머니와의 통화를 제지당했다.
A씨는 정형외과 병원 퇴원 직전까지 자주 문병을 왔던 아들과 전화 연락조차 하지 못할 정도로 건강상태가 악화됐다.
당시 20억원대 건물을 갖고 있던 A씨는 상가 세입자들로부터 월 655만원의 임대료를 수령하고 있었다.
그러데 A씨는 남동생의 집에 머무를 당시인 2012년 5월 남동생은 누나 A씨로부터 위임약정서를 작성하고 공증인가 법무법인에서 인증을 받아뒀다.
위임약정서 내용을 보면 A씨가 소유하는 일체의 재산에 대해 남동생을 수임인으로 정해 전반적인 관리 및 처분에 관한 일체의 행위를 A씨가 사망할 때까지 위임한다는 것이다.
또한 A씨는 예금계좌의 관리 및 해지 등에 관한 권한을 남동생에게 위임하고, 매월 발생하는 수익 중 200만원을 남동생에게, 200만원은 여동생에게 지급한다고 책정했다. 재산관리비 명목이다.
뿐만 아니라, A씨의 동생들은 “A씨의 자녀는 친자가 아니므로, 전혀 재산을 상속하지 않는다. 건물과 토지 그리고 예금을 남동생과 여동생에게 각 2분의 1씩 유증한다. 유언의 집행자로 남동생을 지정하다’는 내용의 유언공정증서를 작성했다.
A씨는 아들이 어릴 때 입양해 친생자로 등록해 키웠고, 아들이 결혼해 분가할 때까지 함께 살았다.
A씨가 이런 사실을 안 것은 1년여 뒤였다. 이에 A씨는 2013년 6월 어머니를 정신질환으로 판단력을 잃은 ‘금치산자’로 선고해 달라고 인천지법에 청구했다. 금치산자가 되면 법원이 어머니에게 붙인 후견인이 어머니의 법률행위를 취소할 수 있었다.
인천지법은 그해 9월 “변호사 B를 A씨의 임시후견인으로 선임하고, A씨는 임시후견인의 동의 없이 재산 처분행위를 할 수 없다”는 내용의 사전처분결정을 했고, 이를 외삼촌에게 통보했다.
그런데 외삼촌은 통보를 받은 당일 A씨를 대리해 자신의 친구 형에게 A씨 소유의 토지와 건물을 급매하고 소유권 이전등기까지 마쳤다.
매매대금은 12억원에 불과했고, 계약금도 없이 A씨의 건물보다 훨씬 더 싼 점포와 맞바꾼 것이었다. 이를 알게 된 후견인 변호사는 A씨의 재산을 원상 복구하라며 소송을 냈다.
A씨는 “위임장 작성 당시 의사무능력 상태에 있었으므로, 남동생에게 토지와 건물 처분 등에 관한 권한을 위임한 행위는 무효”라며 “따라서 남동생은 나를 대리해 토지와 건물을 매도할 권한이 없으므로, 매매계약은 무권대리행위로서 무효”라고 주장했다.
A씨는 “건물 토지의 시가는 20억원에 달함에도 12억원 상당의 점포와 교환이라는 현저히 불공정한 대가로 매도됐고, 이는 남동생의 경솔함, 무경험과 나의 궁박에 따른 것”이라며 “따라서 이 매매계약은 불공정한 법률행위로서 무효”라고 주장했다.
반면 남동생은 “위임장 작성 시점에 가까운 2012년 3월 누나의 치매 증상 정도 수치가 정상과 경도 치매증상의 경계에 있었던 점, 누나는 위임약정서에 직접 자신의 서명을 하고 공증을 받은 점 등에 비추어, 누나는 의사능력이 있는 상태에서 나에게 위임약정서 등을 작성해줌으로써 토지와 건물의 매도에 관한 대리권을 적법하게 수여했다”고 맞섰다.
또 “토지와 건물에 대한 감정가는 약 12억원이고, 이 사건 점포는 15억 8000만원의 가치가 있으므로 매매계약이 현저하게 공정을 잃은 법률행위라고 볼 수 없어 유효하다”고 주장했다.
한편, A씨를 20년 넘게 알고 지내며 2007년부터 2012년까지 이 사건 건물을 관리한 J씨는 법정에서 “A씨의 남동생이 2012년 10월 토지와 건물을 매도하려고 교섭할 당시 입회했는데, 당시 부동산중개인과 법무사 사무장이 A씨가 정상적인 상태가 아니어서 부동산 매매계약이 무효가 될 수 있다는 충고를 해 매매계약이 무산됐다”고 증언했다.
서울중앙지법 제26민사부(재판장 윤강열 부장판사)는 지난 10월 23일 “이 사건 매매계약은 무권대리행위로 원고에 대해 무효”라며 원고 승소 판결했다. (2014가합36653)
A씨가 약정서와 유언장을 쓸 당시 치매 증상이 진행돼 법률적 의미와 효과를 이해하지 못했으므로 무효이며, 따라서 건물 매매는 취소하고 새로 한 소유권등기도 말소하라고 판결했다.
재판부는 “위임약정서 작성 당시 원고는 10명의 임차인에게 건물을 임대해주고 월 655만원의 임대료를 수령하고 있었고, 상당한 정도의 예금자산을 가지고 있었으며, 치매증상과 고혈압 이외에는 다른 건강상의 이상 징후도 없었으므로, 원고는 자신의 예금자산과 건물에 대한 임대수입이 유지돼야 장기간 안정적으로 치매 등의 치료를 받을 수 있을 것”이라며 “따라서 원고로서는 토지와 건물을 매각해 소비하기 쉬운 현금으로 바꾸어서는 안 되고, 당시 원고를 위해 토지와 건물을 ‘관리’하고 있는 사람이 있었다”고 말했다.
재판부는 “그럼에도 원고는 부동산을 매각해 현금화하고, 예금 전부를 인출할 권한을 남동에게 위임하고, 재산관리비 등의 명목으로 매월 400만원을 동생들에게 지급하기로 약정했으며, 재산처분으로 수익이 발생하는 경우 인센티브 명목의 금원을 동생에게 별도 지급하기로 약정했다”며 “더구나 위임약정서 등을 남동생에게 작성해주는 경우 원고의 이익에 반하는 재산처분행위를 저지하기도 어렵다. 이러한 내용의 위임약정서, 위임장은 동생들에게 일방적으로 유리하고, 원고에게는 별다른 이득이 없는 것”이라고 지적했다.
또한 유언공증에 대해 재판부는 “원고는 만68세로서 치매증상 등 이외에는 별다른 건강상의 이상 징후가 없었음에도, 정형외과 병원에서 퇴원한 직후 양자 아들과의 연락이 차단된 상태에서 유언공정증서를 작성했다”며 “유언공정증서의 내용도 제1순위 상속인이 될 가능성이 높은 양자 아들의 권리를 완전히 배제하고, 후순위인 남동생과 여동생에게만 1/2씩 유증하는 것이어서, 동생들에게 일방적으로 유리한 것”이라고 봤다.
이어 “원고가 정형외과 병원 퇴원 무렵 갑자기 자신의 사망 이후를 대비해 유증을 하고, 나아가 아들 등 주변 인물들을 완전히 배제하고, 동생들에게만 자산을 물려주기로 결심할 특별한 사정도 엿보이지 않는다”고 말했다.
재판부는 “위와 같은 원고의 정신상태, 위임약정서 및 위임장 작성 경위와 내용, 그 무렵 작성된 유언공정증서의 내용 등에 비추어, 만일 원고가 위임약정서 및 위임장의 법률적 의미와 효과를 이해하고 있었다면, 이를 작성했을 리가 없다”고 판단했다.
그러면서 “비록 원고가 위임약정서, 위임장에 한자로 서명하고, 유언공정증서에 한글로 서명하기는 했으나, 앞서 본 정신상태에 있는 원고가 위임약정서와 위임장의 법률적인 의미나 효과를 전혀 이해하지 못하는 상태에서 서명한 것으로 인정된다”고 봤다.
재판부는 “2013년 10월 신체감정을 받을 당시 원고는 알츠하이머 치매증상을 보였고, 이에 기초해 2014년 1월 성년후견절차가 개시됐다. 원고는 신체감정 당시 보다 한 달 정도 전인 소유권이전등기 당시 등기의무자 확인서면의 내용과 이에 따른 법률효과를 인식하지 못했을 것으로 인정된다”고 말했다.
이어 “남동생은 금치산선고 심판청구 사건에서 변호사 B를 임시후견인으로 선임하고 임시후견인의 동의 없이 재산 처분행위를 할 수 없다는 사전처분 결정을 송달받자, 당일 이 사건 매매계약을 체결하고, 즉시 소유권이전등기를 마쳐줬다”며 “만일 원고가 매매계약 내용과 소유권이전등기의 법률적 의미와 효과를 이해하고 있었다면, 등기의무자 확인서면에 무인했을 리가 없다”고 덧붙였다.
재판부는 “이와 같이 법률적 의미나 효과를 이해하지 못하는 의사무능력 상태에서 작성된 위임약정서와 위임장에 따른 법률행위는 무효이므로, 남동생에게는 토지와 건물을 매도할 대리권이 없다”며 “따라서 이 매매계약은 무권대리행위이고 이에 대한 원고의 추인도 없으므로 원고에 대해 효력이 없다”고 판시했다.
이에 “이 사건 소유권이전등기 역시 원인무효의 등기이므로, 건물을 매입한 사람은 토지와 건물의 소유자인 원고에게 소유권이전등기의 말소등기절차를 이행할 의무가 있다”고 밝혔다.
